Køb af hus i Danmark

Jeg vil her give et kort overblik over vores erfaringer med at købe hus i Danmark. Generelt er ejendommene her meget interessante, og man får bestemt noget flot for pengene – men der er også en bagside. Vi købte vores ejendom gennem en velrenommeret ejendomsmægler her i området. Vi besøgte ejendommen og stolede på de oplysninger, vi fik (tilstandsrapport og elinstallationsrapport, begge udarbejdet af eksperter). Her begik vi vores fejl: disse rapporter var bestilt af sælgeren og afspejler, lad os sige, ikke rigtig virkeligheden. Væsentlige skader eller funktionsfejl er slet ikke nævnt. Dermed er de ikke det papir værd, de er trykt på. For hvis man opdager sådanne ting, henviser sælgerens mægler og advokat altid til rapporten – der står jo angiveligt alt i den. Og til alt andet er der jo ejerskifteforsikringen, som vi (klogt nok) har tegnet. Forsikringen udbetaler dog først, når en fagperson har registreret skaderne, udarbejdet et overslag, og dette foreligger hos forsikringen – og denne også godkender projektet. En langvarig proces, der tager mindst 6-10 uger. Det skal man tage højde for i planlægningen. Vi har betalt for meget for ejendommen, da den har nogle alvorlige problemer med de grundlæggende funktioner, såsom: vand, afløb, varme, el og vinduer.

Jeg kunne gå i detaljer her, men jeg vil hellere fokusere på et par vigtige tips til køb af hus:

• Tjek alle elektriske apparater, der er en del af købsaftalen, grundigt. Lad jer ikke narre af en pæn facade eller en lampe, der stadig lyser. Vi måtte smide alt i køkkenet ud, fordi det simpelthen var i stykker og/eller ulækkert.
• Tjek alle vandhaner og afløb. Hvis en vandhane er lukket, så tag dig tid til at åbne ventilen. Hvis vandet sprøjter ud, er der sandsynligvis noget i vejen.
• Undersøg hvert toilet og hvert fugtigt rum i detaljer. Hvis rapporten siger: »Der kan trænge vand ind i konstruktionen«, er det endda en meget mild beskrivelse.
• Undersøg hver radiator for at se, om varmen når frem – det er ikke altid kun udluftningen, men kan også tyde på manglende tryk eller defekte ventiler, hvis det ikke bliver varmt.
• Kontroller varmeanlægget og dets forbrug samt installationen. Her er der meget plads til kreativitet ved installationen.
• Det bliver rigtig interessant, når det gælder elinstallationerne. Her blev jeg af elektrikeren gjort opmærksom på, at installationen af komfuret i køkkenet ikke var lovlig. Tjek hver eneste afbryder, stikkontakt og sikring. Det lykkedes mig at udløse fejlstrømsafbryderen ved at trykke på to lysafbrydere samtidigt. Nu har vi en fin byggeplads her.
• Kontroller alle døre, alle låse og alle nøgler. Vi har en skydedør, som vi ikke kan bruge, fordi føringsskinnen mangler. Vi har en yderdør, hvor der ikke længere er nogen nøgle. Der er kun én nøgle tilbage til lejligheden.
• Kontroller, om vinduerne er tætte. Vi har fået en kontraktlig forsikring om udskiftning af 4 vinduer. Men: der er 3 yderligere vinduer, der er defekte og bør udskiftes: når rammen ved en udendørstemperatur på -15 grader er så skæv, at man kan se ud, så er der noget galt.
• Kontroller, om garagedørene kan lukkes og åbnes – uden brug af vold.
• Kontroller, om de offentlige planer stemmer overens med situationen på stedet. Der venter os et spændende eventyr. Med hensyn til el, vand og spildevand.

Det siger alt, at mægleren slet ikke dukkede op på overdragelsestidspunktet. Det skal I insistere på: Mægleren skal absolut udfærdige en overdragelsesprotokol. Egentlig burde man før købet hyre sin egen ekspert og få ejendommen vurderet – kun sådan kan man være sikker på, at det, man har købt, også lever op til det, der blev lovet.

Heldigvis er jeg en person, der altid planlægger efter det værst tænkelige scenario. Derfor har jeg valgt et budget til renoveringen, der er stort nok til at dække det meste. Det er ikke rart, for det har fuldstændig ødelagt flytteplanen. Tidsplanen skal genovervejes, hvilket igen medfører ekstra omkostninger i Schweiz.

På trods af alle vanskelighederne er vores hus godt på vej til at blive et rigtigt smykke. Det kræver mere arbejde end planlagt – fordi vi ønsker at gøre det juridisk og teknisk korrekt. Så vores hjem også i fremtiden fungerer problemfrit og pålideligt.

Guido
Februar 2026

Her er et par billeder: