Hauskauf in Dänemark

Ich möchte hier einen kurzen Überblick geben über unsere Erfahrungen mit dem Hauskauf in Dänemark. Grundsätzlich ist es so, dass die Immobilien hier sehr interessant sind und man durchaus auch etwas schönes bekommt für sein Geld - aber es gibt auch Schattenseiten. Wir haben unsere Immobilie über einen, hier in der Gegend, namhaften Immobilenmakler erworben. Wir haben die Immobilie besichtigt und uns auf die bereitgestellten Informationen (Zustandsreport und Elektroinstallationsrapport, beides von Sachverständigen erstellt) verlassen. Hier lag nun unser Fehler: diese Rapporte wurden vom Verkäufer in Auftrag gegeben und geben, sagen wir mal, die Realität nicht wirklich wieder. So sind essentielle Schäden oder Dysfunktionalitäten erst gar nicht erwähnt. Damit sind diese aber das Papier nicht Wert auf welchem sie gedruckt sind. Denn, im Falle dass man diese Dinge entdeckt, beruft sich der Makler und Anwalt des Verkäufers immer auf die Berichte - da steht ja angeblich alles drin. Und für alles andere gibt es ja die Eigentümerwechselversicherung die wir (sinnvollerweise) abgeschlossen haben. Die Versicherung zahlt aber erst, wenn eine Fachperson die Schäden aufgenommen hat, einen Kostenvoranschlag erstellt hat und dieser der Versicherung vorliegt - und diese das Vorhaben auch genehmigt. Ein langwieriger Prozess der minimum 6-10 Wochen dauert. Das muss man bei der Planung berücksichtigen. Wir haben für die Immobilie zu viel bezahlt, da diese einige ernsthafte Probleme in den Grundfunktionalitäten hat, als da wären: Wasser, Abwasser, Heizung, Elektrik und Fenster.

Ich könnte mich hier in Details verlieren, aber ich möchte mich auf ein paar wichtige Tips für den Hauskauf konzentrieren:

• Prüft jedes Elektrogerät, welches Teil des Kaufvertrages ist, im Detail. Lasst euch nicht blenden von einer geputzten Front oder einem Licht das noch leuchtet. Wir mussten alles in der Küche entsorgen weil es schlicht kaputt und/oder eklig war.
• Prüft jeden Wasserhahn und Ablauf. Sollte ein Wasserhahn abgestellt sein, so nehmt euch die Zeit und öffnet das Ventil. Falls das Wasser spritzt, ist wohl etwas defekt.
• Prüft jede Toilette und jeden Feuchtraum im Detail. Wenn es Bericht heisst: "könnte Wasser in die Struktur eindringen", dann ist das noch sehr geschönt beschrieben.
• Prüft jeden Heizkörper ob die Wärme auch dort ankommt - es ist nicht immer nur die Belüftung, sondern kann auch auf fehlenden Druck oder defekte Ventile hindeuten wenn es nicht warm wird.
• Prüft die Heizungsanlage und deren Verbrauch, die Installation. Hier gibt es sehr viel Raum für Kreativität bei der Installation.
• Ganz interessant wird es bei den Elektroinstallationen. Hier wurde ich vom Elektriker darauf hingewiesen, dass die Installation des Herdes in der Küche rechtlich nicht zulässig war. Prüft jeden Schalter, jede Steckdose und jede Sicherung. Ich habe es geschafft, durch gleichzeitiges betätigen zweier Lichtschalter den FI-Schalter auszulösen. Hier haben wir nun eine schöne Baustelle.
• Prüft jede Türe, jedes Schloss und jeden Schlüssel. Wir haben eine Schiebetür, welche wir nicht nutzen können, weil die Führungsschiene fehlt. Wir haben eine Aussentüre, wo es keinen Schlüssel mehr gibt. Für das Appartment gibt es nur noch genau einen Schlüssel.
• Prüft die Fenster auf Dichtigkeit. Uns wurde der Austausch von 4 Fenstern vertraglich zugesichert. Aber: es sind 3 weitere Fenster defekt die ausgetauscht werden müssten: wenn bei -15 Grad Aussentemperatur der Rahmen derart verzogen ist, das man hinausschauen kann, dann ist da etwas nicht in Ordnung.
• Prüft die Garagentore ob diese sich schliessen und öffnen lassen - ohne Gewaltanwendung
• Prüft, ob die öffentlichen Pläne sich mit der Situation Vor-Ort auch decken. Da haben wir ein spannendes Abenteuer vor uns. In Sachen Elektrik, Wasser und Abwasser.

Was Bände spricht, ist die Tatsache, dass der Makler zum Übergabetermin erst gar nicht erschienen ist. Darauf müsst ihr bestehen: Es muss zwingend ein Übernahme-Protokoll durch den Makler erstellt werden. Eigentlich müsste man vor dem Kauf einen eigenen Sachverständigen beauftragen und die Immobilie begutachten lassen - nur so kann man sicher sein, dass das gekaufte auch dem entspricht, was versprochen wurde.

Glücklicherweise bin ich ein Mensch der immer den schlechtesten Fall plant. So habe ich das Budget für den Umbau gross genug gewählt um das meiste abdecken zu können. Schön ist das nicht, weil es den Plan des Umzugs komplett ausgehebelt hat. Die zeitliche Komponente muss neu überdacht werden, was auch wieder mit Zusatzkosten in der Schweiz verbunden ist.

Trotz all den Widrigkeiten ist unser Haus auf dem Besten Weg ein echtes Schmuckstück zu werden. Mit mehr Aufwand als geplant - weil wir es rechtlich und technisch richtig machen möchten. Damit unser Zuhause auch in Zukunft sauber und zuverlässig funktioniert.

Guido
Februar 2026

Hier ein paar Bilder: